Оценка выбранной стратегии управления отелем

Особенности привлечения инвестиций

Гостиничный бизнес считается стабильным и долгосрочным, на практике он приносит регулярный, хотя не слишком большой доход в течение 20-25 лет - до очередных инвестиций, необходимых для реконструкции или ремонта. [31]. По экспертным оценкам, при строительстве гостиницы стоимость 1 кв.м. в зависимости от класса отеля колеблется в пределах 1500-2000 долларов. [40]. Потенциальные источники финансирования можно распределить на четыре группы:

§ собственные средства;

§ заемные средства;

§ целевое бюджетное финансирование;

§ прочие источники (зарубежные благотворительные фонды, различные некоммерческие организации и т. д.).

Самым надежным источником финансирования являются собственные средства. Но, как показывает опыт, капиталоемкие проекты, такие как гостиницы, реализуются, в основном, на базе заемных средств (или заемные плюс собственные). Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. [1]. С экономической точки зрения, инвестирование - долгосрочное вложение ресурсов с целью получения прибыли в будущем, превышающее начальную величину инвестиций. [9, с.294].

Оборот инвестиций обязательно включает в себя период эксплуатации приобретенного капитального имущества до момента накопления финансовых ресурсов в форме амортизационных отчислений или части прибыли, оставляемой в распоряжении предприятия. Указанные источники окупают вложенный в производство капитал. На практике чем выше норма рентабельности капитального имущества, тем меньше срок окупаемости, т. е. период оборота инвестиций.

Строительство новых отелей в Санкт-Петербурге до сих пор сдерживается сразу несколькими факторами:

- более низкая рентабельность эксплуатации гостиничных предприятий по сравнению с бизнес-центрами, объектами торговли и др.; срок окупаемости инвестиций в гостиничный бизнес больше, чем в другие сферы;

- отсутствие стимулирующих механизмов, способных покрыть повышенные риски инвестиций в гостиничном секторе;

- плохое состояние инженерных и иных коммуникаций, существенно удорожающих проекты в области развития гостиничного сектора;

- низкий уровень среднегодовой загрузки гостиничного сектора;

- ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц. [39].

Отсюда возникает ряд причин, влияющих на условия привлечения стратегического партнера-инвестора [14, с.46] гостиничного комплекса "Исаакиевский отель":

1. Крупный требуемый объем инвестиций и большой срок окупаемости: 10 лет на возврат средств от начала вложений и инвестиционный период в 3 года. Сегодня недвижимость представляет интерес для инвестиций в основном с точки зрения строительства элитного жилья. Вместе с тем у гостиничного бизнеса есть одно положительное свойство: он гарантирует постоянный приток денежных средств в течение довольно длительного времени даже без крупных расходов на реновацию.

2. Инвестор не заинтересуется предложением о сотрудничестве, если не будет уверен в эффективной эксплуатации отеля в течение 5-10 лет. У всех инвесторов подход такой: за десять лет проект должен окупить себя. Дальше гостиница приносит прибыль, поэтому с этого момента ее стоимость только растет.

Далее возможны следующие инвестиционные стратегии:

1.Владелец нанимает профессионального управляющего или управляющую компанию. Контракт на управление заключается обычно на срок от 10 до 20 лет. Плата за управление составляет от 2,5 до 3,5% валового дохода, обычно также предусматривается выплата премиальных 8-12% валовой прибыли. [14, с.46].