Этапы инвестиций в проект гостиничного комплекса

Главными этапами инвестирования являются:

1. Преобразование ресурсов в конкретные объекты инвестиционной деятельности.

2. Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости и получение новой потребительской стоимости.

3. Прирост капитальной стоимости в форме дохода или социального эффекта.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта. Выделяют три фазы развития инвестиционного проекта:

1. Прединвестиционная фаза. На этой фазе происходит разработка технико-экономического обоснования, проводятся маркетинговые исследования, выбираются партнеры, осуществляется юридическое оформление проекта и проводится (при необходимости) эмиссия акций и других ценных бумаг. В итоге должен быть получен развернутый бизнес-план инвестиционного проекта.

2. Инвестиционная фаза. На инвестиционной фазе производится реализация проекта, формируются постоянные активы, а затраты могут быть отнесены на себестоимость продукции как расходы будущих периодов и частично капитализированы как предпроизводственные затраты.

3. Эксплуатационная фаза. Данная фаза характеризуется началом реализации продукции, текущими издержками и поступлениями от продаж. Чем больше величина эксплуатационной фазы, тем больший доход получит фирма. Однако очень важно определить тот момент, когда денежные поступления не могут быть непосредственно связаны с первоначальными инвестициями (инвестиционный предел). Эта фаза должна быть такой по продолжительности, которая обеспечит окупаемость вложенных средств и возврат кредита. [8, с.43].

За счет собственных и привлеченных средств компания "Исаакиевский отель" осуществила выкуп помещений, входящих в комплекс зданий.

Оплачены работы по разработке градостроительной и распорядительной документации, подготовлены предпроектные проработки и начато рабочее проектирование.

На данный момент в общей сложности в проект инвестировано приблизительно 20% от общего объема инвестиций, что составляет 12 000 000 долларов США. Распоряжением Губернатора о передаче комплекса зданий ООО "Исаакиевский отель" все нежилые помещения в комплексе зданий формально перешли в собственность компании "Исаакиевский отель", что произойдет официально после выполнения условий инвестиционного договора.

Рассмотрим особенности этапов инвестиций нашего проекта:

1. Прединвестиционный период. Ориентировочная продолжительность этого этапа 10-14 месяцев.

1-1. Стоимость расселения определяется рыночными ценами на недвижимость на момент расселения каждой квартиры. При расселении объекта управляющая компания будет работать с двумя формами существующей собственности:

Муниципальная форма - нежилые помещения, доля неприватизированных квартир. Городская собственность в этом варианте имеет определенный ценовой предел, установленный при продаже нежилых фондов и санитарные нормы проживания населения, на базе которых будет предоставляться альтернативное жилье.

Частная собственность - приватизированное жилье. Более дорогостоящий элемент процесса расселения и, как правило, более длительный. Здесь подключаются ресурсы агентств недвижимости, ведутся переговоры с каждым владельцем квартиры отдельно.

Величина суммарных инвестиций на процедуру расселения составит ориентировочно 10 000 000$.

1-2. Получение новой разрешительной, проектной документации, прохождение процедур согласования проекта, согласование технических условий. Ориентировочная стоимость проектных работ и согласований составляет 1 542 394$.

Содержание мероприятий:

1. Подача заявки в Управление инвестиций при Комитете про строительству Администрации Санкт-Петербурга об инвестиционном предложении по реконструкции здания с целью создания многофункционального гостиничного комплекса;

2. Предварительная экспертиза инвестиционного предложения в соответствующих комитетах администрации (КГА, КЗР, Тер. Управление Адмиралтейского района, КГИОП, ГБР, КУГИ);

3. Получение положительного заключения Управления инвестиций о возможности реализации инвестиционного проекта и возможности разработки градостроительного регламента;

4. Проведение строительной экспертизы здания на предмет получения достаточных сведений о техническом состоянии здания с последующим признанием его аварийным;

5. Привлечение лицензированной проектной организации для выполнения предпроектных проработок реконструкции здания со всеми согласованиями; разработка ТЭО проекта;

6. Подготовка градостроительного раздела инвестиционной документации, получение необходимых разрешений и согласований;

7. Привлечение лицензированной уполномоченной организации для оценки здания как объекта недвижимости и будущего результата инвестиций, согласование отчета об оценке в ГУИОН.